Wat is overdrachtsbelasting? Uitleg, tarieven 2026 en vrijstellingen

Overdrachtsbelasting is een belasting van 2% bij aankoop van een woning. Starters tot 35 jaar kunnen onder voorwaarden in 2026 een vrijstelling krijgen tot €510.000 woningwaarde.

Wanneer u een woning koopt, krijgt u als koper te maken met overdrachtsbelasting. Maar wat is overdrachtsbelasting nu eigenlijk? Dit is een belasting die u betaalt bij de overdracht van bestaand onroerend goed, zoals een huis. De belasting wordt berekend over de koopprijs of de marktwaarde van de woning, afhankelijk van welke hoger is. Overdrachtsbelasting vormt daarmee een belangrijk onderdeel van de zogenoemde kosten koper, naast bijvoorbeeld notariskosten en taxatiekosten.

Overdrachtsbelasting in het kort samengevat

• Overdrachtsbelasting geldt bij aankoop van bestaande woningen
• Het standaardtarief is 2%, verhoogd tarief is 10,4% in 2026
• Starters tussen 18 en 35 jaar kunnen vrijstelling aanvragen
• De woning moet uw hoofdverblijf worden
• Kosten koper bevat ook notariskosten en waarborgsom

Hoeveel bedraagt de overdrachtsbelasting in 2026?

Het standaardtarief voor overdrachtsbelasting blijft in 2026 2% wanneer u de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Dit is het geval bij reguliere aankoop van een woning waarin u zelf gaat wonen. Kiest u er daarentegen voor een pand aan te schaffen als belegging, vakantiewoning of voor verhuur, dan geldt het verhoogde tarief van 10,4%.

Gaat het om een nieuwbouwwoning of bestaande woning?

Koopt u een bestaande woning, dan betaalt u overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouwwoningen is dat meestal niet het geval. In plaats daarvan betaalt u btw, die doorgaans al is opgenomen in de verkoopprijs. Dit verschil kan invloed hebben op uw budget en maximale hypotheek. Laat uzelf daarom goed informeren door een hypotheekadviseur of notaris.

Wie komt in aanmerking voor vrijstelling van overdrachtsbelasting?

De Nederlandse overheid ondersteunt starters op de woningmarkt via een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze startersvrijstelling is bedoeld voor kopers tussen de 18 en 35 jaar oud. Als u aan bepaalde voorwaarden voldoet, hoeft u in 2026 géén overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van een woning.

Let erop dat als de woningwaarde boven deze grens ligt, u het volledige bedrag aan overdrachtsbelasting betaalt. Het is daarom verstandig om vroegtijdig te laten berekenen of u nog onder deze grens valt. Dit kan een groot verschil maken in de totale kosten.

Wanneer moet u overdrachtsbelasting betalen?

De betaling van overdrachtsbelasting vindt plaats bij de juridische overdracht van de woning. Dit gebeurt bij de notaris, wanneer u de leveringsakte ondertekent. De notaris rekent dit bedrag met u af en draagt het vervolgens af aan de Belastingdienst. U hoeft hiervoor zelf niets apart te regelen.

In het uitzonderlijke geval dat er geen notaris betrokken is bij de overdracht, dient u zélf aangifte te doen bij de Belastingdienst. In vrijwel alle reguliere kooptransacties gebeurt dit echter automatisch via de notaris.

Wat zijn de bijkomende kosten bij woning aankoop?

Naast overdrachtsbelasting zijn er meer kosten waarmee u te maken krijgt bij het kopen van een woning. Deze vallen onder de zogenoemde kosten koper. Dit is belangrijk om te weten, omdat deze kosten niet altijd (volledig) mee te financieren zijn via uw hypotheek.

• Notariskosten: onder andere voor opstellen van leveringsakte en hypotheekakte
• Taxatiekosten: noodzakelijk voor de hypotheekaanvraag
• Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten: kosten voor financieel advies
• Bankgarantie of waarborgsom: meestal 10% van de koopsom
• Overdrachtsbelasting: tenzij u voldoet aan de voorwaarden voor vrijstelling

Gemiddeld bedragen deze bijkomende kosten 4% tot 6% van de koopsom. Als starter kan dit bedrag een groot verschil maken voor wat u uiteindelijk zelf moet inbrengen. Bent u zelfstandig ondernemer en wilt u weten wat uw opties zijn? Bekijk dan hypotheek aanvragen als zzp’er voor gerichte informatie over inkomensverklaring en financiering. Vergeet bovendien niet om aandacht te besteden aan lange termijnplanning zoals pensioen opbouwen als zzp’er.

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting roept vaak praktische vragen op. Hieronder vindt u de vijf meestgestelde vragen, kort en duidelijk beantwoord.

Wat is overdrachtsbelasting precies?

Overdrachtsbelasting is een belasting van meestal 2% die u betaalt bij het verkrijgen van eigendom van bestaande woningen of ander onroerend goed.

Kom ik als starter in aanmerking voor vrijstelling?

Ja, als u tussen de 18 en 35 jaar bent, nog niet eerder gebruik maakte van deze vrijstelling en de woning als hoofdverblijf gebruikt, komt u in 2026 in aanmerking.

Wanneer wordt de overdrachtsbelasting betaald?

U betaalt deze belasting bij het passeren van de leveringsakte bij de notaris, meestal tegelijk met de rest van de aankoopkosten. De notaris draagt dit namens u af.

Betaalt u ook overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouwwoningen betaalt u meestal btw in plaats van overdrachtsbelasting. Dit bedrag is vaak al verwerkt in de koopsom van de woning.

Welke andere kosten horen bij een woning kopen?

Naast overdrachtsbelasting betaalt u mogelijk ook notariskosten, taxatiekosten, advieskosten en een waarborgsom. Deze kosten maken deel uit van de kosten koper.

In het kort

Overdrachtsbelasting is een vaste kostenpost bij de aankoop van een bestaande woning, met een tarief van 2%. Starters kunnen in 2026 onder voorwaarden een vrijstelling krijgen voor woningen tot €510.000. U betaalt dit bedrag bij de notaris op het moment van overdracht. Let ook op andere bijkomende kosten zoals notariskosten en waarborgsom. Een goede voorbereiding voorkomt verrassingen en biedt financiële rust.

Heeft u vragen over overdrachtsbelasting of wilt u advies? Neem contact met ons op voor persoonlijk advies. Als boekhoudspecialist voor zzp’ers en zelfstandigen helpen wij u graag met eerlijke uitleg, betrouwbare berekeningen en ondersteuning bij het volledige aankooptraject. Zo maakt u weloverwogen keuzes die passen bij uw situatie én uw budget.